L'investissement locatif est souvent présenté comme une excellente manière de se constituer un patrimoine tout en générant des revenus complémentaires. Pourtant, une question revient régulièrement chez les investisseurs : vaut-il mieux acheter un studio ou investir dans une colocation ?
Sur le papier, la colocation affiche souvent un rendement brut supérieur. Mais est-elle réellement plus rentable une fois les charges, les périodes de vacance, la gestion et les risques pris en compte ?
La réponse dépend de nombreux paramètres : votre budget, votre disponibilité, votre stratégie patrimoniale et le marché immobilier local.
Dans cet article, nous comparons objectivement les deux stratégies afin de vous aider à choisir celle qui correspond le mieux à vos objectifs.
Studio ou colocation : quelles différences ?
Avant de comparer leur rentabilité, il est important de comprendre leurs spécificités.
Le studio
Le studio est généralement le premier investissement réalisé par les particuliers.
Ses principaux avantages sont :
- un prix d'achat souvent plus faible ;
- une gestion relativement simple ;
- une demande locative importante dans les villes étudiantes ;
- peu d'entretien.
Le studio attire principalement :
- les étudiants ;
- les jeunes actifs ;
- les personnes en mobilité professionnelle.
En contrepartie, la rotation des locataires est souvent importante.
La colocation
La colocation consiste à louer plusieurs chambres dans un même logement.
Elle peut être proposée :
- avec un bail unique ;
- avec plusieurs baux individuels.
Les profils concernés sont nombreux :
- étudiants ;
- jeunes salariés ;
- alternants ;
- expatriés ;
- travailleurs en mission.
Le principal intérêt est financier : plusieurs loyers permettent généralement d'obtenir un rendement supérieur.
En revanche, la gestion est plus exigeante.
Quel investissement offre le meilleur rendement ?
C'est souvent la première question que se pose un investisseur.
Prenons un exemple simplifié.
Cas n°1 : un studio
- Prix d'achat : 150 000 €
- Loyer mensuel : 650 €
- Loyers annuels : 7 800 €
Rendement brut :
7 800 / 150 000 = 5,2 %
Cas n°2 : une colocation
- Prix d'achat : 220 000 €
- 4 chambres
- Loyer par chambre : 500 €
Revenus : 2 000 € par mois, soit 24 000 € par an.
Rendement brut :
24 000 / 220 000 = 10,9 %
À première vue, la colocation semble deux fois plus rentable.
Mais le rendement brut ne raconte qu'une partie de l'histoire.
Attention au rendement net
Pour comparer deux investissements, il faut intégrer :
- la taxe foncière ;
- les charges de copropriété ;
- l'assurance ;
- les travaux ;
- l'entretien ;
- les frais de gestion ;
- la vacance locative ;
- les éventuels impayés.
Une colocation nécessite généralement :
- davantage de mobilier ;
- plus d'usure ;
- davantage d'interventions ;
- plus de changements de locataires.
Son rendement net est donc inférieur à son rendement brut.
À l'inverse, un studio génère moins de revenus mais également moins de frais de fonctionnement.
C'est pourquoi il est indispensable de suivre la rentabilité réelle de son patrimoine et non uniquement le rendement annoncé lors de l'achat.
La vacance locative : un critère souvent sous-estimé
Deux biens affichant le même rendement peuvent produire des résultats très différents.
Pourquoi ? Parce que les périodes sans locataire coûtent cher.
Dans un studio
Le départ d'un locataire signifie zéro revenu jusqu'à la relocation.
Dans une colocation
Le départ d'un occupant ne signifie pas forcément une perte totale des loyers. Les autres chambres restent louées. Le manque à gagner est donc limité.
Dans les grandes métropoles où la demande est forte, cet avantage peut représenter plusieurs milliers d'euros sur plusieurs années.
La gestion au quotidien
C'est probablement la plus grande différence entre ces deux stratégies.
Gérer un studio
La gestion reste relativement simple :
- un seul bail ;
- un seul état des lieux ;
- un seul dépôt de garantie ;
- peu de demandes.
Cette solution convient parfaitement aux investisseurs souhaitant une gestion passive.
Gérer une colocation
La gestion est beaucoup plus dynamique. Vous devrez parfois gérer :
- plusieurs entrées et sorties par an ;
- plusieurs dépôts de garantie ;
- davantage de questions des locataires ;
- le renouvellement du mobilier.
Si vous déléguez à une agence, les frais de gestion seront également plus élevés.
Les travaux et l'ameublement
Une colocation nécessite généralement :
- plusieurs lits ;
- plusieurs bureaux ;
- plusieurs armoires ;
- une cuisine mieux équipée ;
- davantage d'électroménager.
L'investissement initial est donc supérieur. En revanche, ce coût peut être amorti grâce à des revenus locatifs plus importants.
Quel investissement est le plus risqué ?
Les risques d'un studio
Ils sont principalement liés :
- à la vacance locative ;
- aux impayés ;
- à la baisse des loyers.
Les risques d'une colocation
Ils concernent davantage :
- les conflits entre colocataires ;
- les dégradations plus fréquentes ;
- une réglementation locale pouvant limiter ce type de location ;
- une gestion plus chronophage.
Avant d'investir, il est donc essentiel de vérifier les règles d'urbanisme et les obligations applicables dans la commune concernée.
Et la fiscalité ?
Dans de nombreux cas, les investisseurs choisissent la location meublée. Le statut LMNP permet souvent d'optimiser la fiscalité grâce à l'amortissement du bien et du mobilier (selon le régime choisi).
La colocation meublée peut donc être particulièrement intéressante. Le choix dépend toutefois de votre situation patrimoniale, de votre niveau d'imposition et du régime fiscal retenu. Les règles évoluant régulièrement, il est recommandé de s'appuyer sur les informations officielles ou de solliciter un professionnel.
Quel investissement selon votre profil ?
Vous débutez
Le studio constitue souvent un excellent premier investissement. Il nécessite :
- moins de capital ;
- une gestion plus simple ;
- un risque plus facile à maîtriser.
Vous recherchez du cash-flow
La colocation est généralement la stratégie la plus performante. Elle permet souvent :
- d'augmenter les revenus ;
- d'améliorer le rendement ;
- d'accélérer la constitution du patrimoine.
Vous manquez de temps
Le studio reste plus confortable à gérer. La colocation devient particulièrement intéressante si vous déléguez la gestion.
Vous développez un patrimoine important
Lorsque plusieurs biens sont déjà en portefeuille, diversifier entre studios, appartements familiaux et colocations permet souvent de répartir les risques tout en optimisant les revenus.
Tableau comparatif
| Critère | Studio | Colocation |
|---|---|---|
| Rendement brut | ⭐⭐⭐ | ⭐⭐⭐⭐⭐ |
| Gestion | ⭐⭐⭐⭐⭐ | ⭐⭐ |
| Budget d'achat | ⭐⭐⭐⭐⭐ | ⭐⭐⭐ |
| Cash-flow | ⭐⭐ | ⭐⭐⭐⭐⭐ |
| Rotation des locataires | Élevée | Modérée |
| Complexité | Faible | Plus élevée |
| Potentiel de revenus | Moyen | Très élevé |
Notre avis
Il n'existe pas de réponse universelle.
Le studio reste une excellente porte d'entrée dans l'investissement immobilier grâce à sa simplicité de gestion et à son accessibilité.
La colocation, quant à elle, offre souvent un meilleur potentiel de rendement et de cash-flow, au prix d'une gestion plus exigeante et d'un investissement initial plus conséquent.
Le plus important n'est pas uniquement le rendement affiché lors de l'achat, mais la capacité à suivre dans le temps la performance réelle de votre patrimoine : revenus, charges, vacance locative, trésorerie, rentabilité nette et évolution de votre valeur nette.
Disposer d'un tableau de bord patrimonial centralisant l'ensemble de ces indicateurs permet de prendre de meilleures décisions, d'identifier rapidement les biens les plus performants et de piloter efficacement son patrimoine immobilier.
FAQ
La colocation est-elle toujours plus rentable qu'un studio ?
Pas nécessairement. Si son rendement brut est souvent supérieur, la rentabilité nette dépend des charges, de la vacance locative, des travaux et du temps consacré à la gestion.
Quel rendement peut-on espérer avec une colocation ?
Il varie selon la ville, le prix d'achat, le niveau des loyers et les coûts d'exploitation. Les performances observées peuvent être sensiblement supérieures à celles d'un studio dans certains marchés, mais doivent toujours être analysées au cas par cas.
Le studio est-il moins risqué ?
En matière de gestion, oui. En revanche, la vacance locative d'un studio entraîne une perte de 100 % des loyers tant qu'il reste inoccupé.
Quel investissement choisir pour un premier achat ?
Pour un premier investissement, le studio est souvent plus simple à financer et à gérer. Les investisseurs recherchant un cash-flow plus élevé peuvent toutefois envisager une colocation, à condition d'en maîtriser les contraintes.